华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道
在行业下行、多家百强房企暂停投资的2022年，安徽伟星置业有限公司（以下简称“伟星置业”）却因逆势扩储颇为引人注目。在克而瑞地产研究中心日前公布的《2022年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》（简称《排行榜》）上，伟星置业排名第18位，全年新增土地价值197.8亿元。
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克而瑞研究中心分析认为：“民企虽然在土地市场中集体隐身，但滨江集团、伟星地产等区域型房企仍表现突出。”不过，伟星置业在土地市场上的活跃，也引发了市场对其拿地资金持续性的关注。
浙系房企深耕安徽市场
“百强房企拿地总量在2022年下降了60%。”2022年12月31日，易居企业集团CEO丁祖昱公开表示，2022年只有40%的百强房企在拿地，其中80%的土地集中在22座集中供地试点城市。不过，在部分百强房企缺乏拿地意愿的同时，一些区域深耕型民企却因逆势扩储备受行业关注。
12月23日，合肥第四批次集中供地开拍，滨湖BK202208号地块和蜀山SS202215号地块（政务）2宗地块进入竞品质阶段。5天后，经过与建发、招商、合肥城建、华润、中国铁建等多家房企激烈角逐，伟星置业成功将2幅地块收入囊中。而之前的合肥三轮集中供地，伟星置业均有斩获。
据公开资料，伟星置业成立于2004年12月，现由临海慧星集团有限公司持股75.25%，伟星集团有限公司持股24.75%。股权穿透可知，临海慧星由章卡鹏、张三云、吴水方等14人各持有3.3735%至17.5904%不等股份，其中章卡鹏为公司大股东，持股17.5904%。伟星集团则由章卡鹏、张三云、朱立权等26人持有1.0256%至15.9743%不等股权，章卡鹏同样为公司大股东，持有15.9743%。
根据伟星置业在其官方微信公号公布的数据，2022年，伟星置业拿地投入154.23亿元，新摘12宗地块（包括合肥8幅、南京2幅、芜湖2幅）；全年新增土地储备面积约184万平方米，新增储备货值约330亿元。在克而瑞地产研究中心日前公布的《排行榜》上，伟星置业排名第18位，全年新增土地价值197.8亿元。
除长期深耕合肥、芜湖市场外，2022年，伟星置业先后以21.2亿元、23.8亿元的总价摘得南京软件谷G43及大校场G65地块；2022年年初，伟星置业以总价21.76亿元、溢价率14.77%的代价摘得宁波鄞州区地块，首进宁波市场。
销售方面，伟星置业2022年实现销售业绩约210亿元，新入市项目15个，26盘持续在售。回顾可见，2020年伟星置业销售额约145亿元，2021年增长至约202亿元（以上销售金额为协议销售金额）。具体来看，伟星置业早在2000年即进入芜湖市场，截至2022年底，市场占有率已高达约42%；合肥市场则“十盘齐发力”，在2022年11月即达到百亿销售额，目前交付、在建和待建项目已增至18个。此外，南京时代悦峰、武汉伟星光谷星悦广场也实现首开。
《华夏时报》记者注意到，伟星置业正谋求更进一步发展的空间。据公开报道，伟星曾在2022年东部区域、浙江区域经营工作会议上强调：“通过三至五年的努力，计划实现500亿—900亿元的销售规模。”
资金输血背靠股权质押与“纽扣大佬”？
作为一家浙系房企，伟星置业为何如此重视安徽重点城市？在市场下行阶段敢于逆势扩储，伟星置业的拿地资金又从何而来？对此，1月11日，《华夏时报》记者致电伟星置业，工作人员称可联系公司策划部，但策划部电话一直无人接听。截至发稿，记者发送的采访提纲亦未获得回复。
由于并非上市公司，伟星置业的资金来源无完整公开信息。从公开资料来看，其融资方式包括银行支持、股权质押等。例如，2022年12月8日，交通银行安徽省分行给予安徽伟星置业有限公司60亿元综合授信支持。
股权出质则是伟星置业最主要的融资方式。例如，2022年11月，安徽伟星置业有限公司出质旗下子公司合肥星腾置业有限公司100%股份，质权人为浙商银行股份有限公司合肥分行，出质股权数额为5000万元。此前，2021年底，伟星置业将合肥国伟置业价值1亿元股权数额出质予浙商银行合肥分行；同年9月还将合肥伟星星资置业价值1亿元股权数额出质予广发银行合肥分行。
有业内人士指出，作为中国伟星集团全资子公司，伟星置业背靠中国伟星集团这棵大树，公司旗下伟星新材和伟星股份应是伟星置业的“金主”。
官网显示，伟星集团成立于1976年，目前拥有服装辅料、新型建材、光学制品、房地产、水电、金融投资服务六个产业，旗下拥有伟星股份（002003.SZ）及伟星新材（002372.SZ）两家上市公司。
其中，伟星股份主营业务为销售纽扣和拉链，年产各类中高档钮扣50多亿粒，是世界上最大的钮扣生产企业之一。根据2022年10月底披露的2022年第三季度报告，2022年前三季度，伟星股份实现营业总收入28.18亿元，同比增长18.88%；归母净利润5.20亿元，同比增长30.31%；伟星新材2022年前三季度的净利润7.69亿元，同比下降0.51%；营业收入41.63亿元，同比增长3.40%。
2022年7月12日，伟星新材公告称，公司股东伟星集团、临海彗星分别质押其2905万股、1850万股，质权人为中国农业银行临海支行，资金用途为“经营”。截至该公告日，伟星集团累计质押伟星新材约2.27亿股，占其所持股份比例为37.64%；临海彗星已累计质押伟星新材约1.005亿股，占其所持股份比例为38.24%。
“企查查”平台显示，伟星集团质押伟星新材股权数十次，其中包括解押再质押的情况，质押用途均为“经营”或“贷款”。不止伟星新材，截至2021年底，伟星集团也质押了伟星股份1.28亿股，占公司总股本的16.5%，用途为“融资”。
区域型“黑马”加速扩储
事实上，2022年，类似于伟星置业的区域深耕型“黑马”不在少数。中指研究院近日发布的研报指出，受到资金压力的影响，全国性布局的头部民企除龙湖集团外，基本在土拍市场上消失。而本土民企在各自深耕的地区反而表现比较积极，例如滨江集团在杭州土拍市场中表现非常抢眼。
1月1日，滨江集团公布，在土地投资方面，2022年“全年共斩获41宗土地，总投资金额733亿元，其中权益金额374亿元，新增货值1500亿元，总土地储备超3000亿元，拿地金额首次跻身全国房企拿地金额榜TOP10，位列第七位”；2022年7月，无锡第二轮集中供地，本土房企红豆置业耗资51亿元连夺2宗地块，成为该轮拍卖中拿地金额最高的房企。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水向记者坦言，房地产行业周期性很强，市场规模仍然很大，房企发展也是前赴后继，一批企业倒下，新一批企业会跟上来。“在房地产市场深度调整时候拿地的区域中小企业，有充裕的土地储备，后期市场趋稳复苏，这些企业的成长性将会得到充分体现，企业规模及市场竞争力将会得到明显提升，又会形成新一批的房企中坚力量。”刘水认为。
不过，有业内人士坦言，从目前的政策来看，主要还是针对优质房企进行大力支持，对于本土中小型房企的支持力度有限，本土房企积极拿地的持续性仍有待观察。
在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，区域民营“草根房企”大举拿地更多是特殊时期的偶然事件，不具备必然性，整体趋势仍然会以头部房企拿地为主。“新的一年，随着更多龙头企业获得银行授信，势必会反映到拿地动作里。”卢文曦向记者指出。
此外，值得一提的是，上述区域深耕型房企多数瞄准长三角区域。对此，克而瑞地产研究中心认为，长三角地区楼市韧性较强，热点城市尚能“保温”。上海市、杭州市的去化率达七成以上，长期在高位保持稳定，市区改善盘热销显著优于外围区域刚需盘。苏州市、宁波市楼市运行平稳，受供应结构调整影响，去化率在小幅回升。
